《杭州市物业管理条例(修订草案)》公开征求意见!

2020-09-16 11:09
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 杭州发布 “小物业”牵动“大民生”,物业管理的好坏直接影响了市民的获得感、幸福感、安全感。近日,《杭州市物业管理条例(修订草案)》(以下简称《条例(修订草案)》)正式向社会各界公开征求意见,欢迎你提出建议!

《条例(修订草案)》共有六章七十一条,分为总则、业主和业主组织、物业服务、物业的使用和维护、法律责任和附则。与现行《条例》相比,《条例(修订草案)》都有哪些亮点?

亮点一:强化基层治理,构建城市基层治理新格局

《条例(修订草案)》在业主身份确认、业主大会会议监督、候选人资格审查、业委会委员罢免、业委会决策监督、业委会资料移交、审计监督、物业管理委员会、物业管理区域划分、物业承接查验等大量条文中,融入了属地乡镇、街道、居委会的监督和指导,这表明,物业管理工作将被纳入基层治理体系。

同时,《条例(修订草案)》还规定“社区党组织依法依规领导业主大会、业主委员会和物业服务人开展物业管理活动,组建多方议事协调机制”,以党建引领为主线,强化属地管理职责,推动物业管理工作从行业管理向社会治理转变。

亮点二:“物业管理信息网络系统”上线,动动手指就能开业主大会

传统的业主大会需要与会业主亲自到场,导致业主大会参会率低,很多需要业主共同决策的事项无法及时作出。同时,业主们也没有一个能及时反映小区问题、提出意见的平台。为破解以上问题,《条例(修订草案)》明确:市房产行政主管部门负责建设与维护“物业管理信息网络系统”,业主大会会议的签到与投票表决、对物业服务人的实时评价、物业经营性收支公示与查询等均可通过物业管理信息网络系统进行,确保公开、透明、公平、公正。

不过,考虑到部分业主不便使用互联网,《条例(修订草案)》规定,业主大会会议投票表决通过物业管理信息网络系统等互联网方式进行的,业主大会应当同时提供书面投票途径。

而当系统内,业主对某一物业服务人员或事项的否定性评价达到业主大会议事规则或者物业服务合同规定的解聘程序启动要件的,业主委员会应当依照规定启动解聘程序,由业主大会作出决定,切实保障业主权益。

亮点三:创设“物业管理委员会”,业主大会、业主委员会成立不再难

《条例(修订草案)》规定,区、县(市)房产行政主管部门应当指导街道办事处、乡(镇)人民政府组建“物业管理委员会”,推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。而未成立业主大会的,由物业管理委员会组织业主依法履行业主大会和业主委员会的职责;未能选举产生业主委员会的,由物业管理委员会组织业主大会或者按照管理规约和业主大会议事规则履行职责,并执行业主大会的决定。

“物业管理委员会”将兼具首次业主大会筹备职责,草案规定,新交付物业且具备召开首次业主大会会议条件,街道办事处、乡(镇)人民政府在收到建设单位或者百分之五以上业主提出的筹备业主大会书面申请的,应当在两个月内通过物业管理委员会,筹备首次业主大会。

亮点四:物业经营性收益管理使用纠纷多?业主的共有资金让业主自己做主

小区物业用房出租、电梯广告、停车收费等物业经营性收益属于全体业主共有,而现行《条例》对于此类收益的管理使用与公示的规定较为笼统,实践效果不佳。

《条例(修订草案)》一方面明确规定,物业服务人应当开立经营性收益专门账户,每月定期将上月物业经营性收支项目、金额、摘要等录入物业管理信息网络系统,并授权开户银行向该系统推送物业经营性收益账户流水等信息,以供业主查询、监督。

另一方面,为避免出现业委会乱用、侵占物业经营性收益的情形,《条例(修订草案)》规定,使用属于全体业主所有的物业经营性收益或者其他资金的事项,应当由全体业主或者业主大会决定,不得授权业主委员会。但用于物业管理的紧急需要,且在业主大会议事规则规定的次数和总额限制内的除外。

因物业管理紧急需要而使用资金等情形,《条例(修订草案)》也已明确,物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,专项的从物业专项维修资金支出,非专项的由业主共同承担(属人为损坏的,由责任人承担)。

亮点五:物业专项维修金简易程序适用范围扩大,小区公用设施工程鼓励采用招标投标方式

维修基金如何申请?现行《条例》仅规定电梯、消防等涉及公共安全的维修项目可以按照简易程序申请使用维修资金。但现实中,一些小区还存在外墙面砖脱落、屋面渗漏等危及公共安全或严重影响业主正常居住使用的紧急事项,业主经常需要花费很长时间走申请程序。

为更好地保障业主权益,《条例(修订草案)》扩大了简易程序适用范围,增加了外立面脱落,屋面、外墙渗漏,排水设施严重堵塞或损坏,围墙、道路坍塌等危及小区公共安全或严重影响业主正常居住使用的紧急事项。

同时,条例对于全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造鼓励通过招标投标方式选聘施工方。

亮点六:消防执法加码,在小区内“停车占道”拒不改正的或受处罚

乱停车是小区管理的“顽疾”,长期被居民所诟病,但由于这类乱停车现象发生在小区内部道路上,交警和城管部门难以采取有效措施。为破解小区内停车占道乱象,《条例(修订草案)》作了更具操作性的规定:发现占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地等严重危害公共安全的,物业服务人应当及时劝阻、制止,或者依照物业服务合同约定、管理规约规定予以清理。劝阻、制止无效或者无法清理的,物业服务人应当及时向消防救援机构报告,消防救援机构应当依法给予处罚。经责令改正拒不改正的,强制执行所需费用由违法行为人承担。

同时,还规定了物业服务人未劝阻、制止上述违法行为,或者未及时向消防救援机构报告的,消防救援机构可以给予警告,或者处五百元以上五千元以下罚款。

亮点七:进一步规范表决制度,业主不会再“被同意”了

现实生活中,大部分业主大会投票表决的计票办法是:未参与表决的业主,其投票权数计算入已表决的多数票。因此,不少业主认为自己被“同意”、被“代表”了。

根据《民法典》有关规定,《条例(修订草案)》明确“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且经符合《中华人民共和国民法典》规定人数的业主同意方为有效。业主大会作出的决定应当经符合《中华人民共和国民法典》规定人数的业主同意方为有效。”也就是说,未达到规定参与人数的决议和未经规定人数同意的决议,是无效的!据此,未在规定时间内作出同意、不同意或者弃权的业主不再被“同意”了。

亮点八:物业费还有差价?鼓励同小区内享受同服务的采用统一收费标准

物业服务费是指对小区内的房屋建筑及相配套的共用部位、设施设备和相关场地的维修、养护、管理,以及卫生环境和秩序的服务费用。由此可见,同一个小区内的业主享受到的物业服务是基本相同的,业主有平等使用小区内公共配套设施的权利。但是,实践中却频繁出现一个小区内,“同服务不同价”的情形,例如同一个小区的商品房和配套公租房,尽管物业服务相同,但物业服务费却有差异,人为地制造了隔阂,有些甚至导致小区内增设护栏等将公租房和商品房分隔而激发更大矛盾。

为此,《条例(修订草案)》规定,住宅和商业及办公用房的物业服务费可以实行不同收费标准,但是同一物业管理区域内、共用同一配套设施设备且物业服务标准相同的,鼓励采用同一收费标准。

亮点九:业委会也能另外聘人啦!鼓励把专业的事交给专业的人去做

业主委员会是业主大会的执行机构,设立业委会的宗旨是为了维护业主权益,监督物业服务人的服务。而业主委员会是由小区业主志愿者代表组成的义务组织,委员几乎都不是专职的,其在管理、服务等专业技能上也往往稍显欠缺。

为此,《条例(修订草案)》规定业主委员会可以聘请执行秘书和财务工作人员,负责处理业主委员会日常事务和财务工作,以提高业主委员会履职水平,其工作职责和薪酬标准由业主大会决定。把专业的事情交给专业的人去做,提高小区管理水平。

同时,《条例(修订草案)》还规定业主大会可以给予业主委员会委员适当的工作津贴,鼓励更多有管理能力和专业技能的业主积极参与业委会工作,作为制衡,《条例(修订草案)》也规定业主委员会委员工作津贴标准、业主委员会所聘请人员的工作职责和薪酬标准,应当由全体业主或者业主大会决定,不得授权业主委员会。

亮点十:建立公共事件应对机制,提高突发事件应对能力

为提高突发事件应对能力,切实保障业主权益,《条例(修订草案)》建立了公共事件应对机制,规定:区、县(市)人民政府和街道办事处、乡(镇)人民政府应当将业主委员会、物业服务人纳入相关突发事件应急处置工作体系,建立物资和资金保障机制。发生突发事件时,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织落实上级政府的应急措施,指导、督促业主委员会、物业服务人配合居民委员会开展工作。

同时,《条例(修订草案)》还要求物业服务人应当协调、处理物业管理区域内突发紧急事务,在物业管理区域内突发紧急状况时,物业服务人应当及时协调处理,并报告业主和业主委员会。

在物业管理区域突发失管状态时,《条例(修订草案)》规定所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织有关单位确定紧急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的物业管理服务。

此外,《条例(修订草案)》还新增并明确了多元纠纷解决机制、业主资格的认定、业主监督委员会、物业保修金退还程序和异议处理机制等内容。

温馨提示

想了解《杭州市物业管理条例(修订草案)》全文,可登录杭州市司法局网站。欢迎广大市民献计献策,可通过以下途径和方式提出反馈意见:

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